阳光诺卡公寓产品建议

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框架

国家宏观政策分析 公寓市场宏观分析 一线城市经典公寓案例分析

小户型住宅个案分析
项目地块SWOT分析 产品定位分析

市场分析
[把握本土市场脉搏]

政策分析
看数据

宏观政策

根据社科院的绿皮书,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ,其中,二、三线城市的泡 沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、 兰州、石家庄,这些城市的泡沫成分占实际价格比例在 50%以上;而泡沫成分占实际价格比例 在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑 州、成都。 北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出:在宏观调控政策较为紧张的一线城市,房价 出现了明显的涨跌不一,但二、三线城市价格上涨的速度依然很大,包括大连、厦门、南昌 等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%,远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。

尚达信认为
在一线城市宏观调控政策紧张的情况下,国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局 二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬,在国家宏观调 控的大背景下,预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。

政策分析
呼和浩特

保障性住房

2010年首府廉租房建设任务为4370套,棚户区改造任务为3813套,公 共租赁住房建设任务为400套,经济适用住房建设任务为7600套,农村危旧 房改造任务为4000套,国有林区棚户区改造任务为476套,其中经济适用房 仅占商品房销售面积的不到1% ,2010超额完成自治区下达的任务。 2011年,自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套,近198 万平方米,总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了 建设任务,2011年力争建设各类保障性住房约4万套,近270万平方米,总投 资约为70亿元,建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。

目前呼市保障性住房尽管数量多,但市场化程度还不高,对市场产 生大的影响预计在3-5年后。

政策分析
呼和浩特保障性住房区域分布
政 策 影 响 力 愈 来 愈 大 新城、赛罕、如意

保障性住房 保障性住房建设量 的大幅增加对整个城市 的房屋均价起拉低作用, 但底线不应该低于成本 价。
新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值 巨大,地方政府会选择出售土地换得财政收入,因此 此区域内不会建设保障性住房,政策对其影响最小。 而随着这些地区可建设用地的减少,商品房价值将会 越来越高。 金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥 开发区南端

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